1) Wie kann ich als Mieter meinen Mietvertrag kündigen?

Die Kündigung ist eine normale Endigungsform für unbefristete Mietverträge. Von einer Kündigung spricht man, wenn ein Vertragspartner des Mietverhältnisses durch eine einseitige Erklärung beendet.

a) Unbefristeter Mietvertrag

Wenn im Vertrag eine Kündigungsfrist vereinbart wurde – der Regelfall – dann sind diese Kündigungsfristen einzuhalten. Bei Fehler einer vertraglichen Kündigungsfrist gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen; diese betragen bei monatlicher Mietzinszahlung (Regelfall) ein Monat. Mietverträge über Wohnungen oder Wohnräume sind zum letzten Tag eines Monats (=Kündigungstermin) so zu kündigen, dass die Kündigung, unter Einhaltung der Kündigungsfrist, dem Vertragspartner (=Vermieter) spätestens vor dem Kündigungstermin zugestellt wird. Achten Sie daher jedenfalls darauf, rechtzeitig zu kündigen! Ein Abschicken der Kündigung am letzten Tag des Monats ist zu spät! Eine verspätet abgeschickte Kündigung ist nicht wirkungslos, sondern gilt für den nächstmöglichen Kündigungstermin.
Kündigen Sie immer schriftlich und per Einschreiben. Damit könnten Sie im Zweifelsfall die Einhaltung von Kündigungsterminen  und Fristen nachweisen.

b) Befristeter Mietvertrag

Befristete Mietverträge sind von vornherein zeitlich befristet und enden automatisch durch den Ablauf der im Vertrag schriftlich festgehaltenen Zeit, ohne dass es einer zusätzlichen Aufkündigung bedarf. Es ist jedenfalls sinnvoll, noch vor Ablauf der Vertragsdauer mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen, um somit die Beendigung des Vertrages zu bekunden bzw. allfällige Modalitäten für die Übergabe der Wohnung festzulegen.
Befristete Mietverträge für Wohnungen und Wohnraum, bei denen zur Gänze oder teilweise das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt, müssen eine Mindestdauer von drei Jahren aufweisen.
Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters:
Trotz dieser Mindestvertragsdauer hat der Mieter die Möglichkeit, diesen Vertrag nach Ablauf von 12  Monaten und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, sodass für den Mieter die Mindestvertragsdauer bei 16 Monaten liegt. Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu, diese ist an die vollen drei Jahre gebunden.
Für befristete Mietverträge, bei denen das Mietrechtsgesetz nicht zur  Anwendung kommt, zB. Einfamilienhaus, besteht dieser gesetzliche Anspruch auf eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages nicht! In diesem Fall ist man auch als Mieter an die vertraglich vereinbarte Vertragsdauer gebunden.

c) Sofortige Auflösung aus wichtigen Gründen

Im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sind wichtige Gründe angeführt, die sowohl Mieter als auch Vermieter zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages berechtigen, unabhängig davon, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist. Im Unterschied zur Kündigung ist in diesen Fällen die Einhaltung von Kündigungsfristen nicht erforderlich.

- Wichtige Gründen auf Mieterseite (§ 1117 ABGB)

i) Die Wohnung wurde in einem unbrauchbaren Zustand übergeben
ii) Die Wohnung wurde während des Mietverhältnisses
iii) Die Wohnung gesundheitsschädigend ist
iv) Wenn ein beträchtlicher Teil der Wohnung auf längere Zeit entzogen wird
Ein Verzicht im Mietvertrag auf die oben genannten Auflösungsgründe ist mit Ausnahme der Gesundheitsschädlichkeit der gemieteten Wohnung grundsätzlich wirksam. Die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages kommt dann nicht in Betracht, wenn die betreffenden Umstände schon bei Abschluss des Mietvertrages in Kauf genommen oder sogar schon bekannt waren und denen noch dazu durch eine entsprechende Vertragsgestaltung Rechnung getragen wurde.

2) Welche Erhaltungsarbeiten muss der Vermieter übernehmen?

Eine genaue Antwort darauf ist angesichts der nicht ausreichend konkretisierenden Gesetzesbestimmungen oftmals schwer zu geben. Grundsätzlich sind bei der Beantwortung dieser Frage zunächst einmal folgende Begriffe zu unterscheiden:

- Erhaltung: Darunter sind all diejenigen Arbeiten zu verstehen, die notwendig sind, um den Bestand einer Wohnung, eines Hauses und er Gemeinschaftsanlagen im jeweils ortüblichen Standard zu sichern. Sie dienen primär dazu, einen Schaden zu reparieren, also den intakten Zustand wiederherzustellen (z.B. Dachreparatur, Erneuerung der Wasser-, Strom- oder Gasleitungen). Dazu gehört auch die Durchführung energiesparender Maßnahmen zur Erhaltung eines Hauses, wenn ein „Kosten-Nutzen-Vergleich“ positiv ist.

- Verbesserung: Bedeutet die Anhebung des bisherigen Standards in der Wohnung oder im Haus. Es handelt sich dabei eben nicht um die Behebung von Schäden, sondern um die Neugestaltung bzw. Neuerrichtung von Anlagen (zB. Schalldämmende Maßnahmen, Bad oder WC Einbau, Heizungseinbau).

- Sanierung: Unter Sanierung wird die Erhaltung und Verbesserung der Substanz der Wohnung und die Ausstattung auf zeitgemäßes Niveau verstanden. Von Sanierung ist vor allem in den förderungsrechtlichen Bestimmungen sowie im Steuerrecht die Rede.

Im Folgenden wird nun auf die Bestimmungen über die Erhaltungspflicht des Vermieters näher eingegangen:
Grundsätzlich ist gem. § 1096 ABGB der Vermieter verpflichtet, den Mietgegenstand auf eigene Kosten im brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten. Diese gesetzliche Regelung kommt aber nur dann zur Anwendung, wenn die Vertragsparteien im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. In der Praxis wird jedoch die Erhaltungspflicht des Vermieters ganz oder weitgehend ausgeschlossen bzw. bestimmte oder alle Erhaltungspflichten dem Mieter auferlegt.

Bei Mietverträgen über Wohnungen, die zur Gänze dem MRG oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen, sieht die Regelung anders aus. In diesem Fall sind Vereinbarungen im Mietvertrag, wonach der Mieter selbst zur Durchführung aller Erhaltungsarbeiten verpflichtet wird, unwirksam.

Gem. § 3 MRG bzw. § 14a WGG ist der Vermieter zwingend verpflichtet, die allgemeinen Teile des Hauses (dazu gehören etwa die Fassade, das Dach, Das Stiegenhaus oder die Außenfenster), die Gemeinschaftsanlagen (dazu gehört etwa die zentrale Wärmeversorgungsanlage, eine Gegensprechanlage oder ein Personalaufzug) und die ersten Schäden des Hauses im Inneren der Wohnung (darunter versteht man insbesondere Schäden an der Bausubstanz, die nicht ohne geringen Aufwand beseitigt werden können.

Exkurs: Wartung der Heizthermen/Wasserboiler oder sonstiger Wärmebereitungsgeräten

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wurde ein lang und breitgekautes juristisches Wirrwarr endlich gelöst. Seit Beginn 1.1.2015 ist der Vermieter einer Wohnung mit mitvermieteter Heiztherme, Wasserboiler oder sonstiger Wärmebereitungsgeräten verpflichtet, die Kosten der Reparatur zu übernehmen bzw. den Austausch der Therme/Boiler auf seine Kosten zu finanzieren. Dies gilt für alle Wohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser sind jedoch von dieser Neuregelung ausgenommen. Diese Neuregelung ist auch auf bereits bestehende Verträge anwendbar, sofern der Schaden/Mangel nach dem 1.1.2015 entstanden ist.
Mitvermietet bedeutet, dass der Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses eine Therme, Heizung bzw. Warmwasser zu Verfügung gestellt hat.

Für die Kosten der Wartung ist der Mieter zuständig. Wartung bedeutet, dass die Therme gereinigt und auf Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Sie dient der Lebensverlängerung der Geräte. Üblicherweise halten Installateure ein Wartungsintervall von 2 Jahren für vernünftig – das Intervall hängt vom Alter und Zustand der Geräte ab.

3) Schimmel in der Wohnung – wer muss für den Schaden aufkommen?

Schimmel in der Wohnung ist ohne Zweifel ein ernst zu nehmendes Thema, zumal letztlich auch die Gesundheit darunter leiden kann.

Wer für Beseitigung des Schimmels aufzukommen hat, hängt grundsätzlich davon ab, ob es sich um einen Oberflächenschimmel handelt den der Mieter zu verantworten hat oder aber um einen Schimmelbefall, der  bereits ins Mauerwerk eingedrungen ist.

Wenn der Oberflächenschimmel an der Wand nicht durch das mangelhafte Bauwerk bedingt ist und der Vermieter dem Mieter ein falsches Lüftungsverhalten nachweisen kann, hat der Mieter für die Kosten der Schimmelbeseitigung aufzukommen.

Schimmel, der bereits ins Mauerwerk eingedrungen ist, stellt einen ersten Schaden am Mietgegenstand dar und ist als solcher grundsätzlich vom Vermieter auf seine Kosten zu beseitigen. Wichtig dabei ist, dass der Mieter, sobald er einen solchen Schimmelbefall bemerkt, nachweislich den Vermieter darüber informiert. Unterlässt er dies, macht sich der Mieter mitschuldig und kann auch zum Kostenbeteiligung herangezogen werden.
Ist der Mieter durch den Schimmelbefall wesentlich beeinträchtigt, besteht das Recht der Mietzinsreduktion, wobei jedoch vor Geltendmachung einer solchen Reduktion ein fachmännischer Rat eingeholt werden soll.
Bei Mietgegenständen, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können anderslautende vertragliche Regelungen vereinbart werden!

Argumente, die immer wieder auf Vermieterseite zu hören sind:
- Nicht ausreichend bzw. ordnungsgemäß Lüften
- Zu vielen Pflanzen auf engem Raum
- Wäschetrocken im Raum

4) Wann und wie kann ich den Mietzins reduzieren?

Der Mieter hat das Recht, die Miete zu reduzieren, wenn er in seiner Wohnung nicht mehr so wohnen kann, wie das bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist. Dh., der Mieter ist „im vereinbarten Gebrauch beeinträchtigt“. Mit dem Recht zur Mietzinsreduktion soll der Mieter auch ein Druckmittel gegen den Vermieter haben, damit dem Mieter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses die Wohnung im vereinbarten Zustand zur Verfügung steht. Es handelt sich bei diesem Recht um ein zwingendes Recht, das heißt, dass dieses Recht vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Eine entsprechende  Vereinbarung im Mietvertrag ist nicht wirksam!

Die Höhe der Mietzinsreduktion hängt vom jeweiligen Ausmaß und der Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung ab. Sobald der Mangel behoben ist, hat der Mieter kein Recht mehr auf eine Mietzinsreduktion und muss wieder den vollen Mietzins leisten.
Kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion besteht dann, wenn

- Der Mieter die Umstände, die den Gebrauch der Wohnung hindern, akzeptiert,
- Der Mieter trotz Kenntnis der Gründe für die Mietzinsreduktion vorbehaltlos einen bestimmten Mietzins vereinbart,
- Der Mieter die Beeinträchtigung selbst verursacht hat,
- Der Mieter den Vermieter an der Mängelbeseitigung hindert. 

Wurde trotz Kenntnis des Mangels die Mieter weiterhin vorbehaltslos bezahlt, wird darin in der Regel ein Verzicht auf die Mietzinsreduktion gesehen.

Praktische Vorgehensweise:

Wenn ein nicht vom Mieter verursachter Mangel in der Wohnung auftritt, hat der Mieter diesen Mangel dem Vermieter schriftlich (per Einschreiben aus Gründen der Beweissicherung!) mitzuteilen. Wenn dieser Mangel gleichzeitig den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt muss bereits in diesem Schreiben darauf hingewiesen werden. Ebenso ist in diesem Schrieben darauf hinzuweisen, dass es sich der Mieter vorbehält, zukünftig den Mietzins zu reduzieren. Es ist jedenfalls zweckmäßig, gleich danach Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen um die Beseitigung des Mangels, insbesondere unter Einräumung einer entsprechenden Frist, zu besprechen.

Problematisch wird es bei der Festlegung der Höhe der Mietzinsreduktion. Leider gibt es keinen „Katalog“ anhand dessen man nachschauen könnte, welchen Betrag man bei welchem Mangel abziehen kann. Und genau darin liegt oft die Gefahr, dass der Mieter aus der Sicht des Vermieters einen zu hohen Betrag abzieht und der Vermieter dies zum Anlass nimmt, eine Klage auf Mietzinszahlung (allenfalls auch Räumung) bei Gericht einzubringen. Daher sollte man bereits im vorhinein versuchen, sich in beiderseitigem Einvernehmen auf einen Betrag zu einigen.

Die nachstehende Tabelle widerspiegelt Entscheidungen von Gerichten und soll lediglich als Orientierung dienen:

Eine Mietzinsreduktion steht jedoch nicht zu, wenn zwar Schäden vorhanden sind, diese aber zu keiner Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung führen.

5) Welche Betriebskosten dürfen überhaupt verrechnet werden?

Diese Frage ist bei Mietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen eindeutig geregelt. Im § 21 MRG sind sämtliche Betriebskosten erfasst, die an den Mieter weiterverrechnet werden dürfen. Wichtig ist, dass bei allen Positionen nur die Nettobeträge abgerechnet werden dürfen! Eine in den Rechnungen an den Hauseigentümer allenfalls enthaltene Umsatzsteuer ist herauszurechnen, bevor die Beträge in der Betriebskostenabrechnung an den Mieter weiterverrechnet werden.

Welche Kosten sind nun im Gesetz aufgezählt?

a) Wasserkosten: Darunter versteht man die Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser und die Kosten, die für die vorschriftsmäßige Überprüfung der Versorgung (zB. Dichtheitsprüfungung) anfallen.
b) Rauchfangkehrung: Darunter versteht man die wiederkehrenden Kosten für die Rauchfangkehrung in dem von der Kehrordnung vorgeschriebenen Ausmaß.
c) Kanalräumung: Darunter sind die Abwasser-und Kanalgebühren gemeint
d) Unratsabfuhr: Darunter sind die Kosten der Müllabfuhr und die Kosten der Entrümpelung gemeint. Bei der Entrümpelung darf es sich jedoch nur um solche Sachen handeln, die auf allgemeinen Teilen des Hauses gelagert sind und deren Herkunft nicht mehr feststellbar ist.
e) Schädlingsbekämpfung: zB Rattenvertilgung
f) Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses: Darunter versteht man die  Stromkosten sowie auch die Kosten für den Ersatz von Glühbirnen und Sicherungen. Die Kosten für die Behebung von Schäden an elektrischen Leitungen gehören nicht zu den Betriebskosten
g) Feuerversicherung: Darunter versteht man die angemessen Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung des Hauses ausreicht.
h) Haft- und Leitungswasserschadenversicherung: Darunter versteht man die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden.
i) Angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden: Darunter versteht man die Versicherung gegen Glasbruch oder Sturmschäden.
j) Auslagen für die Verwaltung des Hause: Darunter versteht man auch die Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen. Für diese Auslagen darf je Kalenderjahr und m2 Nutzfläche ein Pauschalbetrag in der Höhe von derzeit EUR 3,39,-- (Stand 1. April 2014) verlangt werden. Dieser Pauschalbetrag kann unabhängig davon verlangt werden, ob der Hauseigentümer die Verwaltung des Hauses selbst durchführt oder ob er sie einer professionellen Hausverwaltung übergeben hat.
k) Angemessene Kosten der Hausbetreuung: Die Hausbetreuung umfasst die Reinhaltung und Wartung jener Räume, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden können, solcher Flächen und Anlagen der Liegenschaft und der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft. Als Betriebskosten weiterverrechnet werden können neben den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten und Ersätzen (Bruttolohn aufgrund des Hausbesorgergesetzes und der Mindestlohntarife) auch die Kosten für die Reinigung erforderlichen Gerätschaften und Materialien, der Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrages und die Abfertigung für den Hausbesorger (in dem Jahr in dem sie anfällt) verrechnet werden. Wird die Hausbetreuung durch einen vom Vermieter bestellten Werkunternehmer durchgeführt, so darf der angemessene Werklohn als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden. Wenn der Vermieter die Hausbetreuung selbst durchführt, so darf ein fiktives  angemessenes Entgelt, den fiktiven Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrages und die fiktiven sonstigen Abgaben wie auch die Kosten der Gerätschaften und Materialien als Betriebskosten verrechnet werden.
l) Öffentliche Abgaben: zB Grundsteuer. Nicht darunter fallen solche Abgaben, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht überwälzt werden dürfen.
m) Gemeinschaftsanlagen: Neben den im § 21 MRG genannten Betriebskosten könnten auch die Gesamtkosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen (zB. Personenaufzug, Waschküche, Grünanlage) verrechnet werden. Sofern aufgrund des Mietvertrages oder einer sonstigen Vereinbarung alle Mieter des Hauses berechtigt sind, die Gemeinschaftsanlage zu nutzen, sind die Betriebskosten dieser Anlage wie die übrigen im § 21 MRG angeführten Betriebskosten aufzuteilen und abzurechnen. Sind nicht alle Mieter zur Benützung  der Anlage berechtigt, so sind deren Kosten nur auf die Beteiligten aufzuteilen.
Weitere, darüber hinausgehende Kosten dürfen bei Mietverträgen, die dem MRG unterliegen, nicht auf die Mieter überwälzt werden.

Bei Mieterverträgen, die nicht dem MRG unterliegen greift die gesetzliche, jedoch vertraglich abdingbare, Bestimmung des § 1099 ABGB wonach bei Vermietungen alle “Lasten und Abgaben“ der Vermieter zu tragen hat. Das bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter mit dem eingehobenen (Pauschal-, Brutto-) Mietzins auch die Betriebskosten zu bestreiten hat. In der Praxis wird aber fast immer vereinbart, dass der Mieter neben dem Hauptmietzins zusätzlich auch die Betriebskosten zu zahlen hat.

Die Aufteilung der Betriebskosten des Hauses erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzfläche (= gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärke und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen) des jeweiligen Mietgegenstandes zur Gesamtfläche aller vermietbaren sowie auch der von Vermieter selbst benutzen Mietwohnungen. Vermietbare aber dennoch leer stehende Mietgegenstände sind in die Gesamtnutzfläche einzubeziehen. Die dafür anfallenden Betriebskosten hat der Hauseigentümer selbst zu tragen.

Exkurs: Betriebskosten versus Erhaltungsarbeiten

Es ist leider geübte Praxis, dass sehr viele Vermieter die Kosten der Erhaltungsarbeiten über die Betriebskosten abrechnen. Diese Vorgehensweise, nämlich die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter zu überwälzen, ist nicht erlaubt! Die Kosten der Erhaltungsarbeiten hat der Vermieter aus den Hauptmietzinsen zu decken. Leider wissen sehr wenige Mieter darüber bescheid und akzeptieren diese Kosten zur Freude der Vermieter!

6) Was mach ich bei einer eventuell falschen Betriebskostenabrechnung?

Die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung ist für Laien oftmals beinahe unmöglich. Zum einen liegt es schon an der Unübersichtlichkeit der mitgeschickten Unterlagen, zum anderen fehlt es an entsprechenden Belegen, um überhaupt eine konkreten Überprüfung vornehmen zu können. Nicht zuletzt finden sich in der Betriebskostenabrechnung auch Positionen, die gar nicht als Betriebskosten verrechnet werden dürften.
Was tun, wenn Sie nun das ganze Konvolut an Unterlagen und Belegen gesehen haben und trotzdem der Meinung sind, dass die Betriebskostenabrechnung nicht korrekt ist?

Wenn das Mietobjekt in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, besteht die Möglichkeit, die Abrechnung bei Gericht überprüfen zu lassen. Dies geschieht im sog. außerstreitigen Verfahren. Auch wenn bei diesem Verfahren keine Anwaltszwang besteht, ist es doch empfehlenswert, sich eines rechtlich geschulten Vertreters zu bedienen. Neben Rechtsanwälten und Notaren besteht auch die Möglichkeit, sich von einer Mieterorganisation, die nur einen relativ geringen Mitgliedsbeitrag verlangen und dann Rechtsvertretung gewähren, zu vertreten.

 In einem solchen Verfahren kann die Feststellung darüber begehrt werden,
- ob bestimmte Positionen, die in der Betriebskostenabrechnung auf der Ausgabenseite aufscheinen, überhaupt Betriebskosten darstellen (diese Positionen werden also dem Grunde und der Höhe nach bestritten) und/oder
- ob bei die Positionen, die zu den Betriebskosten gehören, die Höhe der verrechneten Beträge gerechtfertigt sind

In der Entscheidung des Gerichtes wird festgestellt, durch welche Vorschreibungen in der Betriebskostenabrechnung der Vermieter das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten hat. Die Rechtskraft einer derartigen Feststellungsentscheidung, die dem Antrag auch nur eines Mieters stattgibt, bezieht sich dann au falle Mieter des Hauses. Diese Entscheidung wirkt somit auch auf Mieter, die sich dem Verfahren nicht beteiligt haben.

Betriebskostenabrechnungen können binnen 3 Jahren bestritten werden.

Wichtig: Betriebskostenabrechnungen von Genossenschaftswohnungen müssen binnen 6 Monaten beeinsprucht werden, ansonsten können falsche Betriebskostenabrechnungen nicht mehr bestritten werden (sog. Präklusivfrist). Wird diese Frist versäumt, gilt auch eine falsche Abrechnung als endgültig geprüft und anerkannt.

Zu den Überprüfungsmodalitäten ist zu erwähnen, dass dann, solange der Vermieter die Belegeinsicht verweigert, ein eventueller Nachzahlungsbetrag nicht fällig ist. Solange Sie also die Abrechnung nicht überprüfen konnten, obwohl Sie das nachweislich gefordert haben, müssen Sie eine gefordert Nachzahlung nicht bezahlen.

7) Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück – was habe ich für Möglichkeiten

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherstellung gegen künftig entstehende Ansprüche aus dem Mietvertrag – vorwiegend für Beschädigungen des Mietgegenstands oder für Mietzinsrückstände.
Ob eine Kaution verlangt wird bzw. in welcher Form ist einzig und allein  Vereinbarungssache zwischen Mieter und Vermieter. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Leistung einer Kaution gibt es nicht. Sehr wohl aber ist im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes geregelt, dass der Vermieter unverzüglich nach dem Ende des Mietvertrages die Kaution an den Mieter zurückzustellen hat, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Dieser leider nicht eindeutig formulierte Gesetzeswortlaut gibt immer wieder Anlass für unterschiedliche Rechtsauffassungen, zumal dieser sowohl die Interpretation, dass darauf nicht mehr gewartet werden darf, als auch die Ansicht, dass nur bei Rückstellung bestehende Forderungen mit der Kaution verrechnet werden dürfen, zulässt.

Welche Schäden kann der Vermieter mit der Kaution gegenverrechnen?

Die schwierigste Frage überhaupt. Bis vor wenigen Jahren war die Kaution ein gutes Zusatzeinkommen für den Vermieter, da er bei entsprechender vertraglicher Gestaltung den Mieter für so gut wie jeden Mangel der Wohnung haften lassen konnte. In der letzten Zeit gab es aber einige Urteile des OGH, die nahelegten, dass Vermieter die Mieter nicht mehr für Schäden belangen können, die trotz pfleglicher Benützung des Mietgegenstandes entstanden sind. Die gewöhnliche Abnützung des Mietgegenstands kann Mietern nicht mehr angelastet werden. Allfällige Klauseln im Mietvertrag die vorsehen, dass Mieter die Wohnung quasi neuwertig zurückstellen müssen, sind in den meisten Fällen als unwirksam anzusehen. Die Frage, was nun eine gewöhnliche Abnützung darstellt und was nicht, wird im Streitfall immer eine Einzelfallbeurteilung sein. Die Rechtsprechung der letzten Jahre gibt dazu gewisse Anhaltspunkte. Allgemein wird davon auszugehen sein, dass der Zustand der Wohnung auch daran zu messen sein wird, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Es liegt auf der Hand, dass die normale Abnützung einer Wohnung nach dreißigjähriger Benützung anders zu beurteilen ist, als beispielsweise nach nur dreijähriger Mietdauer.

Ein Streitpunkt sind Forderungen, die erst in ein paar Monaten nach dem Auszug fällig werden z.B. die Heizkostenabrechnung nach dem HeizKG. Im Gesetz ist hier nicht eindeutig geregelt, ob der Vermieter einen Teil der Kaution für die Absicherung von allfälligen späteren Forderungen einbehalten darf und erst danach eine vollständige Abrechnung dem der Mieter übergeben muss. Klar ist jedoch, dass in so einem Fall keineswegs die ganze Kaution zurückgehalten werden darf.

Dann, wenn es einen unberechtigten Mietzinsrückstand gibt oder / und wenn sich herausstellt, dass es zu Beschädigungen im Mietobjekt gekommen ist, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen, darf der Vermieter die Kaution einbehalten bzw. Teile davon.

Wenn die Kaution kommentarlos einbehalten wird und der Vermieter sich mit dem Argument weigert, dass noch Mietzinszahlungen offen wären bzw. Beschädigungen an der Wohnung mit der Kaution gegenverrechnet werden müssten, die Kaution zurückzustellen, kann diese nur im Wege eines Verfahrens bei Gericht zurückgefordert werden. Daher ist es wichtig, dass der Zustand der Wohnung bei Anmietung und bei Rückgabe gut dokumentiert wird, damit keine Beweisschwierigkeiten über den Zustand entstehen. Ebenso sollen die Mietzinszahlungen der letzten drei Jahre nachweisbar sein, damit die Behauptung, es bestehe ein Mietzinsrückstand, entkräftet werden kann.

Jedenfalls zu empfehlen ist, die Übergabe der Kaution durch eine schriftliche Quittung sowie durch einen Vermerk im Mietvertrag nachweisbar zu machen. Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen und den Vertrag beenden, müssen Sie beweisen, dass Sie eine Kaution übergeben haben und in welcher Höhe. Bei einer mündlichen Kautionsvereinbarung wird dies nur sehr schwierig nachweisbar sein. Das Prozesskostenrisiko wäre in so einem Fall zu hoch.

Seit der Wohnrechtsnovelle 2009, die mit 1.4.2009 in Kraft getreten ist, müssen sämtliche Kautionen verzinst zurückgezahlt werden. Ein Ausschluss der Verzinsung im Vertrag ist seither nicht mehr zulässig. Im Fall des Falles wäre eine derartige Klausel unwirksam. Bei jenen Kautionen, die vor dem 1.4.2009 hinterlegt wurden, ist zu unterscheiden zwischen jenen Verträgen, in denen vertraglich eine Verzinsung ausgeschlossen wurde und jenen, wo dies nicht der Fall war. Da bis zum 30.9.2009 sämtliche Kautionen insolvenzsicher zu veranlagen sind, besteht die Verpflichtung auch bei diesen Geldbeträgen ein Sparbuch oder eine ähnlich sichere Form der Anlage zu wählen. Erst ab diesem Zeitpunkt sind auch die „alten“ Kautionen zu verzinsen.

Die Kaution verjährt nach 30 Jahren und ist daher noch sehr lange nach Rückgabe der Wohnung einklagbar. Beachten Sie aber, dass die Beweislage immer schlechter wird, je länger man zuwartet. Daher ist es ratsam, sofort nach Rückstellung der Wohnung die Kaution einzufordern - zunächst schriftlich und dann – sofern erforderlich -  auch im Klagsweg.

8) Ich miete ein Einfamilienhaus – worauf muss ich achten?

Die Anmietung eines Einfamilienhauses unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz, dh. die Mieter genießen keinen Schutz nach dem Mietrechtsgesetz. Gesetzliche Grundlage bildet das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), welches jedoch großteils keine zwingenden Bestimmungen zum Schutze der Mieter vorsieht.

Umso wichtiger ist es, dass der Mietvertrag dementsprechenden gut ausverhandelt wird, den dieser bildet dann die alleinige Rechtsgrundlage des Mietverhältnisses.

Es muss an dieser Stelle mit aller Deutlichkeit darauf hingewiesen werden, insbesondere dann, wenn es sich um ein länger andauerndes Mietverhältnis handeln soll, dass für die Vertragserrichtung jedenfalls professionelle Hilfe erforderlich ist.

Eine seriöse Antwort auf diese Frage zu geben, ist nahezu unmöglich, zumal gerade die derzeitigen Lebensumstände bzw. allfällige Zukunftsplanungen in die Vertragsgestaltung miteinzubeziehen sind, sodass es nicht im nachhinein zu Divergenzen mit dem Vermieter und Hauseigentümer kommt.

Gerade im Gespräch mit einem Rechtsanwalt werden Fragen aufgeworfen, an die ein Mieter zunächst nicht denkt, die aber zukünftig von großer Bedeutung sein können.

Die Erfahrungen der letzten Jahre im Zuge der Mietrechtsberatung haben gezeigt, dass oftmals vom Internet kopierte Verträge über Einfamilienhäuser die eigentlichen Bedürfnisse der Mieter nicht berücksichtigt haben und es dadurch vermehrt zu Streitigkeiten mit den Vermietern gekommen ist die bei einer professionellen Vertragsgestaltung schon im vorhinein zu vermeiden gewesen wären.

9) Wie hoch darf der Mietzins sein?

Die Regeln über die Mietzinsbegrenzungen sind im Mietrechtsgesetz äußert kompliziert. Um diese Frage überhaupt beantworten zu können, bedarf es zunächst der Beantwortung einiger Vorfragen wie zB., Wann wird bzw. wurde der Mietvertrag abgeschlossen? Wann wurde eine Baubewilligung erteilt? Wann wurde eine Standardanhebung durchgeführt? Wurden Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen? Ohne die Mitwirkung des Vermieters ist es oft schwer, Antworten auf diese Fragen zu bekommen. Letzter Ausweg wäre ein dementsprechendes Verfahren vor Gericht anzustreben.

Im Teilanwendungsbereich bzw. Nichtanwendungsbereich des MRG gibt es grundsätzlich keine mietrechtlichen Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des Mietzinses, die Festlegung der Höhe des Hauptmietzinses ist im Wesentlichen frei (sog. freier Hauptmietzins). Einschränkungen gibt es lediglich nach den allgemeinen Regeln des Zivilrechtes wie dem Wucherverbot oder den Regeln über die „Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes“. Hier spielen die freien Kräfte des Marktes (Angebot und Nachfrage) eine entscheidende Rolle.
Im Bereich des MRG wird es jedoch kompliziert. Im Wesentlichen kann zwischen nachstehenden Mietzinsbildungsarten unterschieden werden

- Angemessener Hauptmietzins
- Kategoriemietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorie D
- Richtwertmietzins
- Hauptmietzins aufgrund förderungsrechtlicher Bestimmungen

a) Angemessener Hauptmietzins

Hierbei handelt es sich um einen für die Wohnung nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag. Für die Ermittlung dieses Betrages werden die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen herangezogen.

Der angemessene Hauptmietzins unterliegt den Bestimmungen des MRG und unterscheidet sich vom freien Hauptmietzins dadurch, dass er vom Gericht auf die Angemessenheit überprüft und herabgesetzt werden kann.
Ein angemessener Hauptmietzins ist ua. zulässig,

- Wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, dass auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist.

- Wenn der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von 6 Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter vermietet (sog. „Luxuswohnung“).

b) Kategoriemietzins

Dieser gilt bei Neuvermietungen ab dem 1. März 1994 nur mehr für Wohnungen der Kategorie D. Dabei wird unterschieden, ob es sich um eine Wohnung der Kategorie D in brauchbaren dh. zum sofortigen Bewohnen geeignetem oder unbrauchbarem Zustand (z.B. Elektroleitungen über Putz) handelt. Je nach dem darf je m2 Nutzfläche und Monat ein bestimmter Betrag verlangt werden. Per Stand April 2014 beträgt der m2 Preis für eine brauchbare Wohnung EUR 1,71,--, für eine unbrauchbare Wohnung EUR 0,86,--.  Dieser m2 Preise orientieren sich an den Verbraucherpreis und könne sich daher von Jahr zu Jahr verändern.

c) Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins kommt nur dann zur Anwendung, wenn keine der anderen Begrenzungsmöglichkeiten zur Anwendung gelangen, also kein angemessener Hauptmietzins möglich ist, keine förderungsrechtlichen Bestimmungen anzuwenden sind und es sich um keine Kategorie D Wohnung handelt.

Der Richtwert wird für jedes Bundesland gesondert ermittelt. Für das Burgenland beträgt der Richtwert pro m2 Nutzfläche EUR 4,92,-- (Stand April 2014).

Der Richtwertmietzins ist ein Betrag, der für die „mietrechtliche Normwohnung“ festgesetzt ist, er bildet keine zahlenmäßig begrenzte Höchstmiete. Der Richtwert bildet die Grundlage für die Berechnung des zulässigen Hauptmietzinses.

Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist.

Abweichungen von der Wohnung werden einzelfallbezogen durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Gerade die Möglichkeit der werterhöhenden oder wertverminderten Abweichungen vom Standard bereiten in der Praxis oftmals Probleme bei der Transparenz der Mietzinsbildung. Parameter wie Ausstattungskategorie, Lage der Wohnung, Erhaltungszustand des Hauses oder Gemeinschaftseinrichtungen im Haus spielen bei der Bestimmung des Mietzinses eine Rolle.

d) Hauptmietzins aufgrund förderungsrechtlicher Bestimmungen

Grundsätzlich ist das MRG auf Neubauten dann anwendbar, wenn es sich um mit Wohnbauförderungsmitteln errichtete Mietwohnungshäuser handelt. Nach den Mietzinsvorschriften könnte hier ein angemessener, sehr hoher Mietzins verlangt werden. Daher sehen die Wohnbauförderungsgesetze eigene Mietzinsobergrenzen vor, die vom Vermieter beachtet werden müssen. Für Wohnungen, die gemeinnützige Bauträger vermieten, sieht auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) eigene Mietzinsgrenzen vor.

Exkurs: Überprüfung der Mietzinsvereinbarung

Unbefristete Mietverträge:

Beachten Sie, dass Sie binnen 3 Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung ein Verfahren einleiten müssen, um die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung (gerichtlich) geltend zu machen. Verabsäumen Sie diese Frist, kann die Höhe des vereinbarten Mietzinses nicht mehr überprüft werden.

Befristete Mietverträge:

Bei wirksam befristeten Mietverträgen endet die Frist zur Überprüfung der Mietzinsvereinbarung spätestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Grundsätzlich ist anzumerken, dass eine Überprüfung bei Gericht in Form eines Antrages zu erfolgen hat, der sinnvollerweise nicht nur die Festsetzung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses zum Inhalt haben soll sondern auch, dass dem Vermieter aufgetragen wird, den in der Vergangenheit zu viel vereinnahmten Hauptmietzins inkl. USt und Zinsen zurückzuzahlen.

10)  Welches Gesetz kommt bei meinem Vertrag zu Anwendung?

Eine grundsätzlich simple Frage, die jedoch selbst von Experten nicht immer sofort beantwortet werden kann, zumal die gesetzlichen Bestimmungen ungemein verwirrend formuliert sind. Es geht dabei in erster Linie darum, ob das Mietrechtsgesetz, welches umfangreiche Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters vorsieht, ganz teilweise oder eben nicht zur Anwendung kommt.